Sofort Cashflow mit Immobilien
So investierst du clever – auch mit wenig Eigenkapital
Viele glauben, Immobilien als Geldanlage bringen erst in 20 Jahren etwas – wenn das Darlehen abbezahlt ist. Doch das stimmt so nicht.
Mit der richtigen Strategie kannst du dir schon ab dem ersten Monat einen positiven monatlichen Cashflow aufbauen – also mehr Miete einnehmen, als du monatlich an Kosten hast. Und das sogar mit überschaubarem Eigenkapital.
In diesem Artikel zeige ich dir, wie genau das funktioniert – realistisch, praxisnah und ohne Illusionen.

Was bedeutet eigentlich „Cashflow“?
Wenn du in Immobilien investierst, fließt monatlich Geld rein (Miete) und raus (Zins, Tilgung, Rücklagen etc.). Der Unterschied dazwischen ist dein Cashflow.
Ein Beispiel:
- Mieteinnahme: 500 €
- Kreditrate (Zins + Tilgung): 360 €
- Rücklage & Verwaltung: 40 €
→ Cashflow: +100 € pro Monat
Das ist Geld, das wirklich jeden Monat in deiner Tasche bleibt – solange die Immobilie vermietet ist.
Die 3 Säulen für sofortigen Cashflow
Damit das Ganze funktioniert, müssen drei Dinge passen:
1. Hohe Mietrendite
- Ziel: mindestens 7–8 % Bruttorendite
- Faustregel: Je mehr Miete pro investiertem Euro, desto besser
- Wo findest du sowas?
- Ruhrgebiet: z. B. Herne, Gelsenkirchen, Duisburg
- Sachsen: z. B. Chemnitz, Zwickau
- Kleinere Unistädte
2. Günstige Finanzierung
- Zinsen aktuell: ca. 3,5–4,5 % (je nach Bank & Bonität)
- Anfangstilgung niedrig halten (z. B. 1–2 %), um Rate zu drücken
Tipp: Immer Zinsbindung sichern (z. B. 10 Jahre), damit du keine bösen Überraschungen bekommst
3. Geringe Nebenkosten
- Achte auf:
- Nicht umlagefähige Kosten (z. B. Verwaltung, Rücklagen)
- Hausgeld bei WEG-Objekten
- Modernisierungsstau (der frisst deine Rücklagen auf)
Bekomme ich überhaupt mehrere Kredite?
Diese Frage stellen sich viele – zu Recht. Denn der Zugang zu Fremdkapital ist nicht unbegrenzt, aber möglich, wenn du clever vorgehst.
Was Banken sehen wollen:
- Stabiles Einkommen (Faustregel: Nettoeinkommen sollte zu Rate passen)
- Gute Bonität (Schufa & Co. in Ordnung)
- Nachvollziehbarer Plan: Die Immobilie sollte sich selbst tragen
Eigenkapital – ja, aber wie viel?
- Meistens brauchst du mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital (~10–12 %)
- Bei Einsteiger:innen ist 85–90 % Finanzierung üblich
- 100 % oder mehr (inkl. Nebenkosten) geht manchmal – aber nur bei Top-Bonität
Beispiel: So kann eine Cashflow-Immobilie aussehen
- Kaufpreis: 80.000 €
- Kaltmiete: 500 €
- Finanzierung: 72.000 € Kredit (90 %), Zins + Tilgung = 360 €
- Sonstige Kosten: 40 €
→ Cashflow: +100 € monatlich
Wenn du 3 solcher Wohnungen mit je ca. 20.000 € EK-Anteil kaufst:
→ +300 € monatlich vor Steuern
Warum mehr Kredit oft sogar besser ist
Klingt erstmal riskant – aber mehr Fremdkapital kann sich lohnen, wenn du die Zahlen im Griff hast.
Vorteile von „mehr Hebel“:
- Du kannst mit deinem Eigenkapital mehrere Objekte kaufen.
- Dadurch entsteht mehr Cashflow insgesamt.
- Deine Eigenkapitalrendite steigt deutlich.
Beispiel:
- 1 Immobilie mit 100.000 € EK bringt 100 €/Monat
→ 1.200 €/Jahr = 1,2 % EK-Rendite - 3 Immobilien mit je 33.000 € EK, 100 €/Monat
→ 3.600 €/Jahr = 3,6 % EK-Rendite
→ Und du besitzt 3 statt 1 Objekt
Aber: Kein blindes „Vollhebeln“!
- Immer Rücklagen einplanen
- Langfristige Zinsbindung wählen
- Risiko realistisch einschätzen
Risiken – und wie du sie kontrollierst
Cashflow ist super, aber kein Selbstläufer. Es gibt ein paar Dinge, die du im Blick behalten solltest:
- Leerstand: Reserve für 3–6 Monate Miete einplanen
- Zinsänderung: Nie variabel finanzieren ohne Strategie
- Instandhaltung: Rücklagen + gute Hausverwaltung
- Schlechte Mieter: Bonitätsprüfung vor Vermietung
Fazit: Cashflow mit Immobilien ist möglich – aber kein Zufall
Wenn du clever kalkulierst, die richtigen Objekte findest und deine Finanzierung sauber strukturierst, kannst du mit Immobilien schon ab dem ersten Monat Geld verdienen. Du brauchst eine klare Strategie, ein gutes Netzwerk (Makler, Bank, Verwaltung) und ein bisschen Mut, den ersten Schritt zu machen.