Haus geerbt: Welche Steuern fallen an?
Überblick und Tipps zur Steueroptimierung
Eine geerbte Immobilie kann ein wertvoller Vermögenszuwachs sein – bringt aber häufig steuerliche Fragen mit sich. Anders als bei einer reinen Geldsumme spielen hier nicht nur Freibeträge und Verwandtschaftsgrade eine Rolle, sondern auch Nutzung, Nießbrauch und Zeitpunkte der Übertragung. Hier erhältst Du einen kompakten Überblick über die wichtigsten Regelungen – und wie sich durch rechtzeitige Planung Steuern vermeiden oder reduzieren lassen.
Freibeträge bei geerbten Immobilien: Was bleibt steuerfrei?
Wie bei anderen Vermögenswerten auch, richtet sich die steuerfreie Erbschaft bei einem Haus nach Deinem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Die geltenden Freibeträge sind identisch mit denen bei Barvermögen:
- Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
- Enkelkinder: 200.000 €
- Eltern/Großeltern: 100.000 €
- Andere Erben: 20.000 €
Diese Freibeträge gelten pro Person und pro Erbfall. Der übersteigende Wert des Hauses wird mit dem jeweiligen Steuersatz versteuert – abhängig von Steuerklasse und Erbschaftshöhe.
Steuersätze: Wie viel verlangt der Staat?
Liegt der Wert des Hauses über dem Freibetrag, gilt folgender Steuertarif:
| Steuerklasse | Verwandtschaft | Steuersatz |
| I | Ehegatten, Kinder, Enkel | 7 % bis 30 % |
| II | Geschwister, Nichten/Neffen | 15 % bis 43 % |
| III | Nichtverwandte | 30 % bis 50 % |
Die genaue Höhe richtet sich nach dem zu versteuernden Betrag – je höher, desto progressiver der Steuersatz.
Steuerfreiheit für das Familienheim: Sonderregelung für Eigennutzung
Ein geerbtes Haus kann sogar komplett steuerfrei übertragen werden, wenn es als Familienheim genutzt wird:
- Ehegatten können die Immobilie steuerfrei erben, wenn sie diese nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre selbst bewohnen.
- Kinder haben denselben Vorteil – jedoch nur für Wohnflächen bis 200 m². Überschreitungen werden anteilig besteuert.
Wichtig: Ein vorzeitiger Auszug führt zur nachträglichen Steuerpflicht. Daher sollte die Entscheidung zur Eigennutzung gut überlegt sein.
Nießbrauch: Steuerlast legal senken
Wurde das Haus nicht vererbt, sondern bereits zu Lebzeiten übertragen – etwa im Rahmen einer Schenkung –, kann ein sogenannter Nießbrauchsvorbehalt eine deutliche Steuerersparnis bringen.
Beim Nießbrauch behält sich der Schenker (z. B. ein Elternteil) das Nutzungsrecht an der Immobilie vor – etwa zum Wohnen oder zur Vermietung.
➡️ Der Clou: Der Wert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen, bevor die Schenkungssteuer berechnet wird.
Beispiel:
- Verkehrswert der Immobilie: 500.000 €
- Nießbrauchswert (z. B. 15 Jahre x 15.000 € Mietwert): 225.000 €
- Steuerlich zu versteuernder Betrag: 275.000 €
- Ergebnis: Unterhalb des Freibetrags für Kinder → keine Steuer
Schenkung oder Erbschaft: Was ist günstiger?
Rein steuerlich sind Schenkungen und Erbschaften gleichgestellt – die Steuersätze und Freibeträge sind identisch. Aber: Schenkungen bieten Gestaltungsspielraum.
- Die Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden
- Gestaffelte Übertragungen sind möglich
- Kombinierbar mit Nießbrauch oder Wohnrecht
➡️ Wer frühzeitig handelt, kann so mehrere Millionen Euro steuerfrei übertragen – legal und planbar.
Der Nießbrauchswert wird in Deutschland in der Regel nicht geschätzt, sondern pauschal berechnet – und zwar nach dem Bewertungsgesetz (§§ 13–16 BewG). Das Finanzamt ermittelt den Wert anhand gesetzlich festgelegter Methoden, nicht durch Gutachter.
Was tun, wenn das Haus erst kurz vor dem Tod übertragen wurde?
Wurde das Haus weniger als zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers verschenkt, kann das Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen. Das gilt besonders, wenn es noch weitere (enterbte) Angehörige gibt. Hier hilft eine rechtssichere Gestaltung mit Rückfallklauseln und eindeutiger Dokumentation.
Gibt es mehrere Erben (z. B. Geschwister), bilden sie zunächst eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört allen gemeinsam – was eine Einigung oft erschwert. Eine Teilungsversteigerung kann dann notwendig werden.
Tipp: Ein Testament mit klarer Zuweisung der Immobilie kann Streit vermeiden – auch steuerlich, da die Nutzung (z. B. als Familienheim) meist nur einem Erben steuerfrei möglich ist.
Fazit: Früh planen spart Steuern
Ein geerbtes Haus kann steuerlich entweder eine hohe Belastung oder ein clever geplanter Vorteil sein – je nachdem, wann und wie es übertragen wird.
Frühzeitige Schenkungen mit Nießbrauch, Nutzung von Freibeträgen im Zehn-Jahres-Rhythmus und eine durchdachte Nachlassplanung mit Berücksichtigung der Selbstnutzung können erhebliche Summen sparen.
👉 Wer erbt oder verschenkt, sollte frühzeitig steuerliche und rechtliche Beratung einholen. So lässt sich Vermögen bewahren – und das Finanzamt bleibt auf Distanz.
📌 Geerbtes Haus – und jetzt? Die 3 Optionen im Überblick
| Option | Vorteile | Worauf achten? |
| 🏡 Selbst bewohnen | Steuerlich oft begünstigt (Stichwort: Familienheim), keine Mietkosten | Mindestnutzungsdauer (10 Jahre), passt es zur Lebensplanung? |
| 💶 Vermieten | Laufende Einnahmen, Immobilie bleibt im Besitz | Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, Mietrecht kennen |
| 💸 Verkaufen | Sofortige Liquidität, keine laufenden Kosten | Mögliche Spekulationssteuer, emotionale Bindung, Marktwert prüfen |
👉 Warum ist diese Entscheidung so wichtig?
Ob Du ein geerbtes Haus selbst nutzt, verkaufst oder vermietest, beeinflusst nicht nur Deine steuerliche Situation, sondern auch Deine finanzielle Freiheit und langfristige Lebensplanung. Wer nüchtern kalkuliert, kann Renditepotenzial nutzen – wer emotional entscheidet, sollte sich dennoch der Folgen bewusst sein.
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